Bienes raíces en Oklahoma: compra o vende con un agente local de AXEN
Oklahoma maneja el título de otra forma. En lugar de una búsqueda de título, recibes un abstract, una historia encuadernada del terreno, y un abogado la lee y escribe una opinión. Muchas veces los minerales son de otra persona. Y tu tope de impuestos se reinicia el año en que compras. Esto es lo que es igual en todo Oklahoma, y dónde buscar casas.
Ciudades de Oklahoma que cubrimos
Toca una ciudad para ver su guía local o las casas más nuevas en venta allí.
Lo que todo comprador y vendedor en Oklahoma debe saber
El vendedor te da una divulgación o una renuncia
La ley de Oklahoma obliga a quien vende una casa de 1 o 2 unidades a darte una Residential Property Condition Disclosure Statement (declaración de condición de la propiedad) o una Disclaimer Statement (declaración de renuncia), en el formulario de la Real Estate Commission.
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Tiene que estar firmada y fechada no más de 180 días antes de que la recibas, y entregada antes de que se acepte tu oferta. Las casas de antes de 1978 también necesitan la divulgación federal de pintura con plomo.
No hay botón para cancelar, hay un reclamo por daños
Aquí es donde Oklahoma es diferente a muchos estados.
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Si el formulario llega después de tu oferta, el vendedor solo puede aceptar esa oferta después de que tú firmes de recibido el formulario y confirmes la oferta. La ley (Act) no te da un derecho aparte para terminar el contrato. Tu remedio es un reclamo en la corte por daños reales dentro de dos años de la transferencia. Tu salida real es el período de inspección del contrato.
Los timbres documentales (documentary stamps) se pagan en la escritura
El impuesto es 75 centavos por cada $500 del precio, o cualquier parte de $500, cuando el precio pasa de $100.
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Por ley, se puede hacer pagar a cualquiera de las dos partes. El contrato del estado se lo pone al vendedor. Los timbres se compran al secretario del condado (county clerk) y tienen que estar en la escritura antes de que se pueda registrar.
El abstract, y luego la opinión de un abogado
El vendedor paga un Abstract of Title (historial del título) completo, al día y solo de los derechos de superficie, certificado por una compañía de abstracts con licencia y fianza en Oklahoma.
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Tú pagas la opinión de título de un abogado o un compromiso de seguro de título basado en esa opinión. Los abogados juzgan si el título se puede vender usando los Title Examination Standards (normas de examen de título) de la Oklahoma Bar Association. En el cierre el abstract pasa a ser tuyo. Guárdalo.
La exención homestead quita $1,000 del valor tasado, y tu condado fija la proporción
Preséntala con el tasador de tu condado (county assessor). La fecha límite es el 15 de marzo, o dentro de 30 días de un aviso de que tu valor subió, lo que sea más tarde. Tienes que ser dueño y vivir ahí el 1 de enero. La exención básica se renueva sola mientras sigas ahí. Una exención homestead adicional quita otros $1,000 si el ingreso bruto de tu hogar fue de $30,000 o menos el año pasado, pero esa la tienes que presentar cada año, a menos que tengas 65 años o más y ya la hayas recibido una vez.
El tope de impuestos se reinicia cuando compras
El valor justo en efectivo sujeto a impuestos no puede subir más del 3% al año en una casa con exención homestead o en tierra de cultivo, ni más del 5% en otros bienes raíces.
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Ese tope se quita en el año en que se transfiere el título, y las mejoras nuevas se suman a su valor completo. Algunas transferencias en familia no cuentan, como entre esposos, entre padre e hijo, y a tu propio fideicomiso revocable. Así que la cuenta del dueño nuevo puede ser mucho más alta que la del dueño anterior. Pregúntale al tasador antes de escribir la oferta.
Muchas veces los minerales son de otra persona
El contrato del estado pasa solo los derechos de minerales que el vendedor todavía tiene, y deja fuera de forma clara los minerales que ya se reservaron o se transfirieron en el registro.
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Muchas propiedades de Oklahoma tuvieron sus minerales separados hace décadas. Pide al abogado de título que revise el registro, y revisa con la Corporation Commission si hay pozos. En Osage County todo el patrimonio de minerales está en fideicomiso federal para la Osage Nation.
Los papeles de inundación y de la HOA se revisan aparte
Las ciudades y condados en el programa de zonas inundables del Oklahoma Water Resources Board usan un administrador de zonas inundables acreditado.
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La junta local de zonas inundables da los permisos de construcción, y en muchos lugares el administrador los da por la junta. Pregunta en esa oficina, no al vendedor. Si la casa está en un desarrollo de bienes raíces registrado, la compañía de título te tiene que dar una copia de las restricciones (covenants) registradas en el cierre o antes, y no puede cobrar más de $25 por eso.
¿Quién paga los costos de cierre en Oklahoma y hay impuesto de transferencia?
Sí. Los timbres documentales de Oklahoma cuestan 75 centavos por cada $500 del precio cuando pasa de $100. El contrato del estado se los pone al vendedor, y la escritura no se puede registrar sin ellos. Los timbres y los cargos de registro los fija la ley. Casi todo lo demás lo fija el contrato del estado, o sea que es una casilla que puedes negociar.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Opinión de título del abogado o compromiso de título | Lo pagas tú según el contrato del estado. El cargo lo fija el abogado o la compañía de título. |
| Póliza de seguro de título del dueño o del prestamista | Solo si la eliges, o si tu prestamista la exige. El precio lo pone la aseguradora de título. |
| Tu cargo de cierre | Lo cobra la oficina de cierre. |
| Registro de la escritura y la hipoteca | Fijado por ley del estado: $8 por la primera página más un cargo de preservación de $10, o sea $18, y luego $2 por cada página después. |
| Inspecciones | Lo pagas tú. Los inspectores de casas en Oklahoma tienen licencia del Construction Industries Board. |
| Reporte de termitas | Lo pagas tú. Va en el formulario oficial del estado. |
| Agrimensura (survey) o reporte de inspección para la hipoteca | Una casilla en el contrato. Comprador o vendedor, lo que acuerden. |
| Prorrateo de impuestos | Los impuestos del año divididos hasta la fecha de cierre. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Abstract de título o su continuación | Lo pagas tú. Una compañía de abstracts de Oklahoma con licencia y fianza lo certifica, y tiene que estar listo 30 días antes del cierre. |
| Timbres documentales | 75 centavos por cada $500 del precio, o cualquier parte de $500, por encima de $100. |
| Tu cargo de cierre | Lo cobra la oficina de cierre. |
| Tus cargos de registro | Liberaciones y otros documentos del vendedor, según la tabla del secretario del condado. |
| Carta de estado de cuenta de la HOA y cargos de transferencia | Lo pagas tú según el contrato del estado. |
| Copia de las restricciones (covenants) registradas | La da la compañía de título. Al comprador se le puede cobrar $25 o menos. |
| Cargos especiales del gobierno | El vendedor los paga completos en el cierre. |
| Reparaciones acordadas y tratamiento contra termitas | Lo pagas tú si las dos partes lo acuerdan por escrito. |
Los cargos de registro, la oficina de zonas inundables y cómo se presenta la exención homestead cambian según el condado, y las proporciones de tasación son distintas de un condado a otro. Las propiedades en Osage County necesitan su propia revisión porque el patrimonio de minerales es tierra en fideicomiso federal. Pregúntale a tu agente de AXEN qué aplica en tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Oklahoma
Desde el contrato aceptado hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Oklahoma toman de 30 a 45 días. El paso del abstract es lo que es distinto aquí.
Obtén tu pre-aprobación →- Contrato aceptado, depósito de garantía entregado. Entregas el depósito de garantía dentro de 3 días de que todos firmen.
- Empieza el período de inspección. Tienes 10 días si el espacio se deja en blanco, y cubre todas las inspecciones, incluida la de termitas.
- Aviso de reparaciones y negociación. Envías la petición de reparaciones dentro de 24 horas de que se cierre el período, y luego las dos partes tienen 7 días para ponerse de acuerdo o el trato se termina.
- El vendedor pide la actualización del abstract. La compañía de abstracts pone el abstract al día y lo certifica. Calcula de 2 a 4 semanas. Tiene que estar disponible 30 días antes del cierre.
- El abogado examina el título. Tu abogado lee el abstract y da una opinión de título, o una aseguradora de título da un compromiso basado en esa opinión. Casi siempre toma unos pocos días hábiles.
- Pones tus objeciones al título. Tienes 10 días después de recibir la prueba del título para enviar tus requisitos por escrito.
- El vendedor arregla los problemas del título. El cierre se puede mover 30 días si el espacio está en blanco. Ya arreglado, las dos partes cierran dentro de 5 días del aviso.
- Cierre. Se firma la escritura con la declaración jurada de propiedad que se exige, la compañía de título entrega las restricciones registradas, y se mueve el dinero.
- Registro. El secretario del condado vende y pega los timbres documentales y registra la escritura y la hipoteca. El abstract pasa a ser tuyo.
Oklahoma por región
Las dos áreas metropolitanas de Oklahoma están a 100 millas una de la otra y no se parecen en nada. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Green Country
Tierra de colinas y bosques alrededor del río Arkansas, con Tulsa al centro. Los barrios viejos dentro de la ciudad están junto a suburbios más nuevos al norte y al este.
Área de Oklahoma City
Plana, crece rápido y está extendida a lo largo de la I-35 y la I-44. Edmond está al norte de la ciudad, y Moore y Norman al sur.
Suroeste y centro norte de Oklahoma
Dos mercados aparte, fuera de las áreas metropolitanas. Lawton está junto a Fort Sill. Stillwater es un pueblo universitario en el valle del Cimarron.
AXEN Realty en Oklahoma
Cada agente de AXEN en Oklahoma trabaja bajo un broker gerente con licencia: Monica Burke (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma 212083). Mira todos los estados en la página de brokers estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Oklahoma: tú lo presentas en línea y las dos corredoras lo aprueban; costo del estado: $40 más un cargo por la tarjeta. Mira cómo transferir una licencia de Oklahoma, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Oklahoma
¿Recibo los derechos de minerales cuando compro?
Muchas veces no. El contrato del estado pasa solo los minerales que el vendedor todavía tiene, y deja fuera los minerales que ya se reservaron o se transfirieron en el registro. Muchas casas de Oklahoma tuvieron sus minerales separados hace décadas. Pide al abogado de título que revise el registro. En Osage County todos los minerales están en fideicomiso federal.
¿Qué es un abstract de título?
Es una historia encuadernada de cada documento registrado que tiene que ver con tu terreno. Una compañía de abstracts con licencia y fianza en Oklahoma lo arma y lo certifica. El vendedor paga para ponerlo al día antes del cierre. Tu abogado lo lee y escribe la opinión de título. En el cierre pasa a ser tuyo.
¿Igual necesito seguro de título?
No por ley. El contrato del estado te deja elegir un compromiso de seguro de título basado en la opinión de un abogado, o solo la opinión del abogado sin póliza. Un prestamista casi siempre exige la póliza. La opinión te dice cómo está el título. La póliza paga si algo se pasó por alto.
¿El vendedor tiene que llenar el formulario de divulgación?
Sí, para la mayoría de las casas de 1 y 2 unidades. El vendedor da el formulario de divulgación o un formulario de renuncia en la versión de la Real Estate Commission, firmado en los últimos 180 días, antes de que se acepte tu oferta. Algunas transferencias están exentas. Pregúntale a tu agente cuál aplica.
¿Quién paga los timbres documentales?
El contrato del estado se los pone al vendedor. Por ley, se puede hacer pagar a cualquiera de las dos partes. Cuestan 75 centavos por cada $500 del precio, o cualquier parte de $500, cuando el precio pasa de $100. El secretario del condado los vende cuando se presenta la escritura, y la escritura no se puede registrar sin ellos.
¿Cómo pido la exención homestead?
Preséntala con el tasador de tu condado después de mudarte. Hazlo a más tardar el 15 de marzo, o dentro de 30 días de un aviso de que tu valor subió, lo que sea más tarde. Tienes que ser dueño y vivir ahí el 1 de enero. Quita $1,000 del valor tasado, y la exención básica se renueva sola. Oklahoma no tiene una sola proporción de tasación para todo el estado. La constitución fija un rango de 11% a 13.5% del valor justo en efectivo y cada condado fija la suya. Como se quita del valor tasado y no del valor de mercado, $1,000 de descuento vale más o menos de $8,000 a $9,000 del valor de mercado.
¿Por qué subió tanto mi cuenta de impuestos el año después de comprar?
La constitución de Oklahoma limita el aumento anual del valor sujeto a impuestos al 3% para una casa con exención homestead y al 5% para otras propiedades. Ese tope se quita en el año en que se transfiere el título. Entonces el valor se ajusta hacia el valor de mercado, así que tu cuenta puede ser mucho más alta que la del dueño anterior.
¿Un refugio contra tormentas cambia mis impuestos?
Puede ayudar. Oklahoma tiene una exención por refugio contra tormentas que pides con el tasador del condado en el formulario 905. Cubre hasta 100 pies cuadrados, bajo tierra o un cuarto seguro. Como otros descuentos, está ligada al dueño actual y se vuelve a revisar cuando se transfiere el título.