Bienes raíces en Nevada: compra o vende con un agente local de AXEN
Nevada no tiene impuesto estatal sobre el ingreso, la sección NRS 361.4723 pone un tope de 3% al año al aumento del impuesto de tu propia casa, y el cierre se hace con escrow en vez de un abogado. El papeleo que más complica a los compradores es el paquete de reventa de la HOA. Aquí está lo que es igual en todo Nevada y dónde buscar casas.
Ciudades de Nevada que cubrimos
Cada guía explica los vecindarios, costos y reglas de esa ciudad.
Lo que todo comprador y vendedor en Nevada debe saber
El impuesto de transferencia se paga al registrar, y el condado cambia la tasa
Nevada cobra un Real Property Transfer Tax (impuesto de transferencia) sobre la escritura.
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La base es $1.95 por cada $500 de valor. Clark County suma $0.60, para un total de $2.55. Washoe y Churchill suman $0.10, para un total de $2.05. El registrador lo cobra antes de registrar la escritura, y la ley del estado hace responsables tanto al comprador como al vendedor. Quién paga de verdad se negocia.
El vendedor llena el formulario de divulgación del estado
Nevada exige un Seller's Real Property Disclosure Form, entregado al menos 10 días antes de que la casa se traspase (NRS 113.130).
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Si el vendedor nunca te lo entrega, puedes cancelar sin multa en cualquier momento antes del traspaso. Si después el vendedor te avisa de un defecto nuevo, tienes 4 días hábiles desde ese aviso para cancelar.
Las casas con HOA traen un paquete de reventa y 5 días para salirte
Si la casa está en una comunidad de interés común, el vendedor paga y te da el paquete de reventa: las CC&Rs (reglas de la comunidad), los estatutos, las reglas, el presupuesto, el resumen de reservas, lo que se debe, la lista de cuotas y la prueba de seguro.
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Puedes cancelar por escrito hasta la medianoche del quinto día calendario después de recibirlo. El paquete vale por 90 días.
La HOA tiene 10 días y un cargo con tope
Después de una solicitud por escrito, la asociación tiene 10 días calendario para entregar los documentos y el certificado.
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Puede cobrar hasta $185 por el certificado, más hasta $100 para entregarlo urgente en 3 días hábiles, y hasta $165 por un estado de cuenta (statement of demand), más $100 si es urgente. Esos son los únicos cargos permitidos por los documentos de reventa. La asociación igual puede cobrar un cargo aparte para abrir y cerrar tu expediente. Cada tope puede subir un poco cada enero, así que pide el número de este año.
Escrow cierra la venta, no un abogado
En Nevada las ventas se cierran con una agencia de escrow con licencia o una compañía de título.
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Escrow guarda el dinero, limpia los gravámenes y registra la escritura. La ley federal también dice que un vendedor no te puede obligar a usar una compañía de título en particular en un préstamo con respaldo federal.
Tu propia casa tiene un tope anual de 3%
La factura de impuestos de la casa principal del dueño no puede subir más de 3% sobre la factura del año pasado.
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Otras propiedades tienen un tope más alto. Tienes que pedirlo, ya sea con un formulario del tasador del condado o en la Declaration of Value que se presenta con tu escritura al registrarla. Solo una casa en Nevada puede ser tu casa principal.
Los impuestos van por año fiscal y se pueden dividir en cuatro
Los impuestos a la propiedad vencen el tercer lunes de agosto.
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Si la factura es de más de $100, la puedes dividir en cuatro pagos: el tercer lunes de agosto, el primer lunes de octubre, el primer lunes de enero y el primer lunes de marzo. Los pagos tarde empiezan a sumar multas del 4%.
Propiedad en el campo: pozos, campo abierto y gravámenes de impuestos agrícolas
Un pozo doméstico no necesita permiso del estado si saca 2 acres-pie al año o menos.
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Si el lote está junto a campo abierto (open range), el vendedor te tiene que dar un aviso escrito aparte antes de firmar, porque el ganado puede entrar al terreno y no puedes cobrar daños por eso. Si el terreno tenía avalúo agrícola o de espacio abierto, el vendedor te tiene que decir por escrito si hay un gravamen de impuestos diferidos.
¿Quién paga los costos de cierre en Nevada y hay impuesto de transferencia?
Sí. El impuesto de transferencia de bienes raíces de Nevada es $2.55 por cada $500 en Clark County, $2.05 en Washoe y Churchill, y $1.95 en el resto del estado. Por ley las dos partes son responsables, y el contrato dice quién paga. El impuesto de transferencia y los topes de la HOA los fija la ley. Todo lo demás es costumbre, y el comprador y el vendedor son responsables del impuesto de transferencia sin importar lo que diga el contrato.
Lo que paga el comprador: costos de 8, uno por uno
| Paga el comprador | Cómo funciona |
|---|---|
| Póliza de seguro de título del prestamista | Una prima según el monto de tu préstamo. |
| La mitad de la tarifa de escrow | La tarifa de la compañía de escrow, casi siempre dividida a la mitad. |
| Registro de la escritura y del deed of trust (escritura de garantía del préstamo) | Un cargo del condado. La ley del estado fija $25 por documento como base y los condados le suman. Washoe cobra $43. |
| Inspección de la casa | Una tarifa fija que pone el inspector. La ley no la exige. |
| Tasación | La pide tu prestamista y el precio lo pone el tasador. |
| Cargo de apertura de expediente o de transferencia de la HOA | La ley del estado le pone tope. El tope empezó en $350 y por ley sube cada enero, así que pide la cifra de este año. No se le puede cobrar a las dos partes. |
| Prorrateo de impuestos a la propiedad | Le devuelves al vendedor lo de los días después del cierre dentro de una cuota que él ya pagó. |
| Parte del impuesto de transferencia, si el contrato lo dice | Las mismas tasas que en la línea del vendedor. Por ley las dos partes son responsables. |
Lo que paga el vendedor: costos de 8, uno por uno
| Paga el vendedor | Cómo funciona |
|---|---|
| Impuesto de transferencia de bienes raíces | $2.55 por cada $500 en Clark, $2.05 en Washoe y Churchill, $1.95 en el resto del estado. El valor se redondea hacia arriba al siguiente $500. |
| Póliza de seguro de título del dueño para el comprador | Una prima según el precio de venta. |
| La mitad de la tarifa de escrow | Se divide con el comprador. |
| Certificado de reventa de la HOA | Hasta $185, más hasta $100 para entregarlo urgente en 3 días hábiles. |
| Estado de cuenta de la HOA (statement of demand) | Hasta $165, más hasta $100 si es urgente. |
| Registro de la liberación del préstamo | Un cargo de registro del condado. |
| Garantía de la casa para el comprador | Solo si el contrato lo dice. |
| El formulario de divulgación | Sin costo. Lo exige la ley. |
Quién paga qué por costumbre no es ley aquí. La ley del estado hace al comprador y al vendedor responsables juntos del impuesto de transferencia. Los topes de la HOA se ajustan por inflación cada año y los cargos de registro cambian según el condado. Pídele a tu agente de AXEN los números de tu condado antes de firmar.
Cómo es una compra de casa en Nevada
Desde que se abre escrow hasta la escritura registrada, la mayoría de las ventas en Nevada toman de 30 a 45 días. Este es el orden, y qué partes son ley y no costumbre.
Obtén tu pre-aprobación →- Abre escrow y envía el depósito de garantía (earnest money). Los agentes envían el contrato firmado a una compañía de escrow o de título con licencia, tú envías el depósito por transferencia bancaria y escrow pide el título. Días 1 a 3.
- El vendedor entrega el formulario de divulgación. El vendedor llena el formulario del estado y lo entrega a más tardar 10 días antes del traspaso. Hasta entonces, un comprador que nunca lo recibió puede cancelar sin multa. Eso es ley.
- El vendedor pide el paquete de reventa de la HOA. Si hay HOA, el vendedor lo pide por escrito y la asociación tiene 10 días calendario. Tus 5 días para cancelar empiezan cuando lo recibes, así que pedirlo temprano importa.
- Inspección y revisión. Contratas inspectores, lees la divulgación y los documentos de la HOA, y pides reparaciones. Casi siempre en los primeros 7 a 15 días.
- Trámite del préstamo y tasación. El prestamista pide la tasación y trabaja tu expediente. Días 5 a 25. Tú eliges tu compañía de título, y el vendedor no te puede imponer una.
- Revisión del compromiso de título. Escrow emite el reporte preliminar de título. Lee los gravámenes, servidumbres, CC&Rs y cualquier gravamen de impuestos diferidos agrícolas o de espacio abierto. Días 7 a 20.
- Recorrido final. Revisas que las reparaciones estén hechas y que la casa esté como acordaron. De uno a tres días antes.
- Firma. Las dos partes firman en escrow o con un notario móvil. El vendedor firma la escritura. Las dos partes firman la Declaration of Value. Si vas a pedir el tope de 3% como comprador de casa principal, tienes que firmar esa parte tú mismo, o el tasador te enviará un formulario aparte más tarde.
- Fondos y registro. El prestamista envía el dinero. Escrow paga los préstamos viejos y a la HOA, cobra el impuesto de transferencia y registra la escritura. El registrador no acepta la escritura hasta que se paga el impuesto de transferencia, y el título pasa cuando se registra.
Nevada por región
Las dos áreas metropolitanas de Nevada están a 400 millas una de otra y no se parecen en nada. Toca una ciudad para ver casas en venta ahí.
Sur de Nevada
La esquina desértica del estado. La mayoría de las casas son más nuevas y están en comunidades planificadas con HOA, así que el paquete de reventa y los 5 días para cancelar salen en casi todas las ventas. Cerca: Henderson, North Las Vegas, Summerlin, Boulder City, Mesquite y Pahrump.
Norte de Nevada
Desierto alto al pie de la Sierra Nevada, con casas viejas dentro de la ciudad y subdivisiones más nuevas. Los lotes rurales cercanos pueden usar pozo o sistema séptico. Cerca: Sparks, Carson City, Minden, Gardnerville, Incline Village y Fernley.
AXEN Realty en Nevada
Cada agente de AXEN en Nevada trabaja bajo un corredor gerente con licencia: Jojo Quiroz (AXEN Realty, LLC, licencia de la firma B.1003255.LLC); Mitchell Ronald Stoker (AXEN Realty Partners, LLC, licencia de la firma B.1003339.LLC). Mira todos los estados en la página de corredores estatales.
¿Vas a comprar? Empieza con la guía para comprar casa y obtén tu pre-aprobación.
¿Vas a vender? Lee la guía para vender casa y conoce el valor de tu casa.
¿Te mudas aquí? Lee cómo comprar en otro estado.
¿Eres agente de bienes raíces? Para cambiar de corredora en Nevada: presentas el formulario 504 después de que tu corredor anterior presente el formulario 505; costo del estado: $20. Mira cómo transferir una licencia de Nevada, la lista para cambiarte, consejos para agentes nuevos y cómo funciona quedarte con el 100%.
Preguntas sobre bienes raíces en Nevada
¿Nevada tiene impuesto estatal sobre el ingreso?
No. La constitución de Nevada prohíbe un impuesto sobre los salarios o el ingreso personal de las personas. A los negocios igual se les puede cobrar impuesto sobre sus ingresos. Así funciona el estado; esto no es un consejo sobre tu caso. Pregúntale a un profesional de impuestos sobre el tuyo.
¿Necesito un abogado para comprar o vender casa en Nevada?
No. En Nevada las ventas se cierran con una agencia de escrow con licencia o una compañía de título. Escrow guarda el dinero, limpia los gravámenes, cobra el impuesto de transferencia y registra la escritura. Igual puedes contratar un abogado si quieres.
¿Quién elige la compañía de título?
En un préstamo hipotecario con respaldo federal, el vendedor no te puede exigir comprar el seguro de título con una compañía en particular, y un vendedor que lo haga te puede deber tres veces los cargos de título. En la práctica, las dos partes acuerdan el escrow y el título en el contrato.
¿Cuánto tiempo tengo para salirme de una casa con HOA?
Hasta la medianoche del quinto día calendario después de recibir el paquete de reventa. Envía la cancelación por escrito al vendedor o a su agente. No hay multa y te devuelven tus depósitos. Una vez que aceptas la escritura, ese derecho se pierde.
¿Y si el vendedor nunca me da el formulario de divulgación?
Puedes cancelar sin multa en cualquier momento antes de que la propiedad se te traspase. Si el vendedor te avisa de un defecto nuevo después de entregarte el formulario, tienes 4 días hábiles desde ese aviso para cancelar. Después del cierre hay otras soluciones legales.
¿Cuándo vencen los impuestos a la propiedad en Nevada?
Vencen el tercer lunes de agosto. Si la factura es de más de $100, la puedes dividir en cuatro pagos que vencen el tercer lunes de agosto, el primer lunes de octubre, el primer lunes de enero y el primer lunes de marzo. Los pagos tarde suman multas.
¿Cómo obtengo el tope de impuestos de 3% en mi casa nueva?
Haz la solicitud. Usa el formulario del tasador de tu condado, o pídelo en la Declaration of Value que va al registrador con tu escritura. Solo aplica a tu casa principal, y solo cuenta una casa en Nevada. Todo lo demás tiene un tope más alto.
Mi casa tiene pocos años y encontré un problema de construcción. ¿Qué hago?
Antes de demandar a un contratista tienes que enviarle un aviso escrito por correo certificado que describa los defectos, dejar que el contratista inspeccione y darle una oportunidad real de reparar. Las cortes rechazan los casos que se saltan esos pasos. La mayoría de los reclamos tienen que empezar dentro de 10 años desde que la obra quedó sustancialmente terminada.